Immobilien-Optionskauf
Mehr als nur ein alternatives Wohnkonzept
Sie haben keine konkrete Vorstellung, was sich hinter einem Immobilien-Optionskauf verbirgt? Dann werden wir Sie hierüber informieren. Doch eines vorneweg:
Der Optionskauf bietet Ihnen wie kein anderes Wohnmodell FREIHEIT, SICHERHEIT und FLEXIBILITÄT – und das alles völlig risikolos.
- Umschuldung und Raus aus Schulden
- Wunschimmobilie realisieren ohne Bonitätsprüfung
- Nur 10% Einsatz vom Kaufpreis
- Eigentumserwerb in 15 Jahren
- Feste Nutzungspauschale & uneingeschränktes Wohnrecht
Erfahrung
im Immobilienbereich
Wohnsituation – Mieter
In Deutschland sind zwei Wohnformen besonders verbreitet: das Wohnen zur Miete und das Wohnen im Eigentum. Beide Modelle bieten spezifische Vor- und Nachteile.
Wer zur Miete wohnt, lebt oft in der Unsicherheit, dass der Mietvertrag durch Eigenbedarf oder einen Eigentümerwechsel gekündigt werden kann. Selbst langfristige Mietverträge bieten keinen vollständigen Schutz vor solchen Entwicklungen. Hinzu kommt das Risiko stetig steigender Mieten – ein wachsendes Problem, insbesondere im Ruhestand, wenn das Einkommen sinkt.
Ein weiterer Nachteil: Mietzahlungen fließen in das Vermögen des Eigentümers. Während dieser mit der Immobilie Kapital aufbaut, bleibt dem Mieter lediglich das Nutzungsrecht – ein Zuhause, das ihm niemals gehören wird.
| Vorteile des Mietens | Nachteile des Mietens |
|---|---|
| Hohe Flexibilität bei Wohnortwechseln | Unsicheres Mietverhältnis (z.B. bei Eigenbedarf) |
| Kein Risiko durch Instandhaltung oder Wertverlust der Immobilie | Keine Vermögensbildung durch Immobilienbesitz |
| Geringere Anfangsinvestitionen (kein Eigenkapital nötig) | Anfälligkeit für steigende Mietpreise |
Wohnsituation – Eigentümer
Der Erwerb von Wohneigentum ist für viele ein bedeutender Schritt zur finanziellen Absicherung. Doch der Weg ins Eigentum ist oft mit der Aufnahme eines Darlehens verbunden – und damit auch mit erheblichen Risiken.
Zum einen besteht die Gefahr, dass nach Ablauf der Zinsbindung ein deutlich höherer Zinssatz gilt, was die monatliche Belastung erheblich steigern kann. Zum anderen kann das Kreditinstitut den Vertrag auch dann kündigen, wenn die Zahlungen pünktlich erfolgen – etwa bei einer Verschlechterung der Bonität. In solchen Fällen drohen ernste Konsequenzen: Gläubiger können Sicherungshypotheken eintragen und die Zwangsvollstreckung der Immobilie einleiten. Dies kann nicht nur den Verlust des Eigenheims bedeuten, sondern auch langfristige Auswirkungen auf die persönliche Kreditwürdigkeit haben.
Darüber hinaus bergen unvorhersehbare Lebensereignisse – wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung – ein erhebliches Risiko. Die Rückzahlung des Kredits kann schnell zur Belastung werden. Im Vergleich zum Mietverhältnis fehlt es Eigentümern oft an Flexibilität, um kurzfristig auf Veränderungen zu reagieren.
| Vorteile des Eigentums | Nachteile des Eigentums |
|---|---|
| Langfristige Vermögensbildung durch Immobilienbesitz | Risiko steigender Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung |
| Unabhängigkeit von Mietpreisentwicklungen | Potenzielle Zwangsmaßnahmen bei finanziellen Schwierigkeiten |
| Gestaltungsfreiheit und Sicherheit im eigenen Zuhause | Eingeschränkte Flexibilität bei veränderten Lebensumstände |
Die ideale Wohnsituation – sicher, flexibel, vermögensbildend
Die ideale Wohnform vereint die Vorteile von Miete und Eigentum: Ein sicheres, unkündbares Wohnverhältnis ohne Mieterhöhungen oder Zinsrisiken, Vermögensaufbau statt Verschuldung, Schutz vor Zwangsmaßnahmen und gleichzeitig maximale Flexibilität.
Ein solches Modell lässt sich jedoch nur abseits klassischer Bankfinanzierungen realisieren. Denn langfristige Darlehensverträge bergen erhebliche Risiken – insbesondere bei Laufzeiten von mehreren Jahrzehnten. Lebensverändernde Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung können schnell aus dem Traum vom Eigenheim einen finanziellen Albtraum machen – im schlimmsten Fall bis hin zur Privatinsolvenz.
Aus rechtlicher Sicht liegt die tatsächliche Kontrolle über die Immobilie meist nicht beim Eigentümer, der in Abteilung I des Grundbuchs steht, sondern bei den Gläubigern, die in den Abteilungen II und III mit Pfandrechten gesichert sind. Die Bank ist damit umfassend geschützt – während der Kreditnehmer das volle Risiko trägt.
Darlehensverträge sind in erster Linie auf die Interessen der Bank ausgerichtet. Im Ernstfall kann sie durch eingetragene Grundpfandrechte jederzeit vollstrecken. Der Eigentümer hingegen steht oft allein da – rechtlich, finanziell und sozial. Überspitzt formuliert: Wäre die Bank direkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wäre der Ausgang für viele Kreditnehmer am Ende oft weniger verheerend.
Die Lösung: Das Finest Wohnkonzept – der Optionskauf inkl. Nießbrauchrecht
Schuldenfrei ins Eigenheim
Unsere Lösung bietet einen sicheren und flexiblen Weg zum Wohneigentum – ohne Kredit und ohne Schulden.
Der Ablauf ist einfach:
Unsere Kunden wählen ihre Wunschimmobilie – wir kaufen sie. Sämtliche Kauf - und Nebenkosten übernehmen wir. Der Kunde erhält ein nicht kündbares Nutzungsrecht für 15 Jahre, mit der Option auf zweimalige Verlängerung um weitere 5 Jahre. Anschließend besteht die Möglichkeit, die Immobilie zum vorab festgelegten Kaufpreis zu erwerben. Dieses Recht wird notariell gesichert und als Kaufoption in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Vermögensaufbau statt Schuldenabbau Ohne Tilgung, ohne Zinsen Der Kunde profitiert von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie – ganz ohne klassische Verschuldung. Das Modell schützt gleichzeitig vor Fremdzugriffen auf das Wohnobjekt.
Kein Risiko – keine Pfändung Da lediglich eine Kaufoption im Grundbuch eingetragen ist, sind sowohl der aktuelle Eigentümer als auch der Optionskäufer rechtlich vor Pfändungen geschützt. Weder der Eigentümer (dessen Immobilie durch eine Kaufoption belastet ist), noch der zukünftige Käufer (der nur ein Optionsrecht besitzt), können durch Gläubiger in Bezug auf die Immobilie belangt werden. Die Immobilie bleibt so beidseitig vor Zwangsmaßnahmen sicher.
Fazit:
- ✔ Besitzen statt belasten
- ✔ Schuldenfrei statt schuldenbelastet
- ✔ Vermögensaufbau statt Schuldenabbau
eine schuldenfreie Alternative zum klassischen Eigentum
Die Idee: Wohneigentum realisieren – ganz ohne Kredit und ohne Schulden
Klassische Immobilienfinanzierungen bringen erhebliche Risiken mit sich: Bereits geringe Zahlungsausfälle können zu Zwangsmaßnahmen bis hin zur Privatinsolvenz führen. Nach Ablauf der Zinsbindung droht – insbesondere bei schlechter Bonität – die Kreditkündigung. Gleichzeitig prüfen Banken heute strenger denn je. Hinzu kommt: Wer als Eigentümer im Grundbuch steht, macht seine Immobilie zugänglich für Gläubiger – Pfändungen oder Zwangsversteigerungen sind mögliche Folgen.
Unsere Lösung: Eigenheim ohne Finanzierung – mit rechtlich gesicherter Kaufoption statt eines Kredits.
Die Immobilie wird von uns erworben, Sie erhalten ein langfristiges Nutzungsrecht und können später zum bereits heute notariell festgelegten Preis kaufen – ganz ohne Schulden und ohne finanzielles Risiko.
Ihre Vorteile auf einen Blick:
- Wunschimmobilie ohne Bankfinanzierung realisieren
- Flexibel bleiben bei beruflichen oder familiären Veränderungen
- Jederzeit mit dreimonatiger Frist kündbar
- Kein Verkaufsdruck im Falle eines Auszugs
- Schutz vor Pfändung und Zwangsvollstreckung
- Keine Tilgung, keine Zinsbelastung
Fazit:
Sicherheit, Flexibilität, Eigentum. Und das – ganz ohne Schulden.
Ihr Weg ins schuldenfreie Eigenheim
Ihr Weg ins schuldenfreie Eigenheim
- Sie wählen Ihre Wunschimmobilie – wir kaufen sie für Sie, inklusive aller Kaufnebenkosten.
- Sie erhalten einen notariell beglaubigten Optionskaufvertrag mit dem Recht, die Immobilie erstmals nach dem 5. Jahr und dann jährlich – über insgesamt 15 Jahre – zum fest vereinbarten Kaufpreis zu erwerben.
- Für dieses exklusive Kaufrecht zahlen Sie eine einmalige Optionsprämie in Höhe von 10% der Gesamtkosten – vergleichbar mit einem klassischen Eigenkapitalanteil.
- Für die Nutzung der Immobilie (Nießbrauchrecht) entrichten Sie eine jährliche Nutzungspauschale in Höhe von 5% der verbleibenden 90% Objektkosten. Ihre Vorteile auf einen Blick
- Planungssicherheit durch feste, unveränderliche Nutzungspauschale
- Keine Kündigungsgefahr während der gesamten Nutzungsdauer
- Jederzeitiger Erwerb innerhalb von 15 Jahren zum garantierten Kaufpreis möglich
- Alle geleisteten Zahlungen werden aufgrund der Konzeption vollständig auf den späteren Kaufpreis angerechnet
- Maximaler Schutz vor Pfändung, Zwangsvollstreckung oder Insolvenzrisiken
Ihre Vorteile auf einen Blick:
- Planungssicherheit durch feste Nutzungspauschale
- Keine Kündigung während der Nutzungsdauer
- Jederzeitiger Kauf innerhalb von 15 Jahren möglich
- Anrechnung aller Zahlungen auf den Kaufpreis
- Vollständiger Schutz vor Pfändung & Insolvenzrisiken
Zusammengefasst:
Maximale Sicherheit und Transparenz – ohne Bank, ohne Schulden, mit klarer Perspektive zum Eigentum.
Mögliche Szenarien im Überblick
❌ Schlimmster Fall: Vertragsaufgabe / Ausstieg
Bei Nichtzahlung der laufenden Nutzungspauschale erlöschen sowohl das Wohn- und Nutzungsrecht als auch die Kaufoption. In diesem Fall gehen alle bislang geleisteten Zahlungen verloren – einschließlich der Optionsprämie und der Nutzungspauschalen.
✅ Regulärer Verlauf: Vertragserfüllung und Erwerb
- Start: Zahlung der einmaligen Optionsprämie (10% der Gesamtkosten) zur Absicherung der Kaufoption
- Laufzeit: Zahlung einer jährlichen Nutzungspauschale von 5% (bezogen auf 90% der Objektkosten) Erwerb ohne weitere Tilgungsansparung bzw. Restkaufpreiszahlung
Der Immobilienerwerb findet zu folgenden Konditionen statt:
- Kaufpreis laut Buchwert
- Preisnachlass in Höhe der Optionsprämie zzgl. Optionsbonus (nach 5 Jahren 25%, jährlich plus 25%, nach 15 Jahren 300%)
- Kaufpreisanrechnung von 50% aller gezahlten Nutzungspauschalen
Wichtig: Vom jeweiligen (Buchwert)Kaufpreis werden die Optionsprämie plus Optionskaufbonus sowie 50% der Nutzungspauschalen abgezogen.
Anders ausgedrückt werden alle geleisteten Zahlungen tatsächlich angerechnet.
Daraus ergibt sich der Restkaufpreis, der bei Ausübung der Option zu zahlen wäre.
Flexibel bis zum Schluss
Die Kaufoption kann jederzeit freiwillig aufgegeben werden: (Nur)Der Optionskäufer kann den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen – oder die Kaufoption am Ende der Laufzeit einfach verfallen lassen.
Fazit:
Alle Zahlungen werden (indirekt) auf den Kaufpreis angerechnet – dennoch bleibt die Entscheidung für den Eigentumserwerb frei und risikobegrenzt.
📊 Beispielrechnung – Objektpreis 500.000 €, Maklergebühr 3% netto, Lage Hamburg
| Kosten für den Objekterwerb | Betrag (€) |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 500.000 € |
| Grunderwerbsteuer (5,5% angenommen) | 27.500 € |
| Maklercourtage (angenommen 3 % zzgl. MwSt.) | 17.850 € |
| Notarkosten (1,5% des Kaufpreises) | 7.500 € |
| Verkehrswertgutachten (1% des Kaufpreises) | 5.000 € |
| Anschaffungskosten | 557.850 € |
| Kosten für den Optionskaufvertrag | |
|---|---|
| Konzeptgebühr Finest (5% der Anschaffungskosten) | 27.893 € |
| Notarkosten (2% der Anschaffungskosten) | 11.157 € |
| Objektkosten gesamt: | 596.900 € |
Der Optionskäufer leistet vorab eine Optionsprämie für den Optionskaufvertrag von 10% aus den Objektkosten 59.690 €
und eine laufende Nutzungspauschale von 5% p.a. (Normalfall) 26.860 €
und kann beispielhaft nach 15 Jahren Eigentümer werden – durch einfache notarielle Annahme des Kaufangebots zu folgenden
| Position | ||
|---|---|---|
| Kaufpreis nach Buchwert* | 415.598 | |
| Optionsprämie plus Bonus | 238.760 | |
| 50% aller Nutzungspauschalen | 201.454 | ✔ |
| Restkaufpreis | 0 | |
| Betrag (€) | 0 |
Der Optionskäufer hat tatsächlich insgesamt für die Optionsprämie und Nutzungspauschalen über 15 Jahre 462.597 Euro gezahlt. Somit liegt der Gesamteinsatz des Optionskäufers bei Erwerb der Immobilie im Beispielfall nach 15 Jahren bei lediglich 77,5% der Objektkosten.
Die Kostenermittlung dient der Berechnung der Gesamt-Objektkosten. Diese dient als Grundlage zur Berechnung der Optionsprämie sowie der laufenden Nutzungspauschalen.
Hinzu kommt der Verkaufsaufschlag von 3,5%, der immer dem Kaufpreis aufgeschlagen wird. Insgesamt leistet der Optionskäufer somit eine Gesamtrückzahlung in Höhe von 81%.
* Buchwert ergibt sich aus Anschaffungskosten minus Abschreibung für Abnutzung (AfA) für Gebäude; bindend ist immer der in dem Notarvertrag genannte Kaufpreis; im Beispielfall wurde ein Grundstücksanteil von 15% angenommen.
Der Erwerb wurde hier beispielhaft nach 15 Jahren abgebildet, da hier der Optionsbonus mit 300% am höchsten wirkt. Im Notarvertrag werden alle jährlich geltenden Kaufpreise einzeln aufgelistet.
Vergleich der Wohnsituationen
| Kriterium | Eigentümer | Mieter | Optionskäufer |
|---|---|---|---|
| Kündigungsrisiko | ✔ | - | ✔ |
| Vollstreckungsrisiko | - | ✔ | ✔ |
| Pfändungsrisiko | - | ✔ | ✔ |
| Insolvenzrisiko | - | ✔ | ✔ |
| Kostenrisiko (Zinsen/Miete) | - | - | ✔ |
| Vermögensaufbau | ✔ | - | ✔ |
| Flexibilität | - | ✔ | ✔ |
| Grundbucheintrag | ✔ | - | ✔ |
✔ Grüner Haken bedeutet, Problem positiv gelöst.
Übrigens
- Der Optionskäufer kann frei zwischen Haus oder Wohnung in Deutschland wählen.
- Zulässig sind nur Privatimmobilien (max. 20 % Gewerbeanteil) in bis zu 50 km Entfernung von Großstädten (>100.000 Einwohner).
- Das Objekt darf höchstens 15 Jahre alt sein; ansonsten sind Sanierungen notwendig.
- Bei Bestandsimmobilien ist ein neutrales Gutachten (max. 6 Monate alt) erforderlich.
- Der Objektwert darf 2 Mio. € nicht überschreiten.
- Mehrere Objekte möglich, z. B. für Kapitalanleger (fremdvermietete Immobilien).
- Auch Umfinanzierungen bestehender Objekte sind möglich.
Last but not least – Sicherung bestehender Immobilien
Wir unterstützen Sie auch bei bereits finanzierten Objekten und der Ablösung bestehender Kredite. Reichen Sie ein aktuelles Wertgutachten ein und teilen Sie uns Ihren Darlehensbedarf mit.
Wir übernehmen Ihre Immobilie und schließen gleichzeitig einen Optionskaufvertrag mit Ihnen ab. Alle bestehenden Grundschulden werden abgelöst – Sie sind schuldenfrei und sichern sich neue finanzielle Freiheit. Zwangsmaßnahmen gehören der Vergangenheit an.
Zusätzlich: Sie erhalten eine Kaufoption und ein uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht.
Ab jetzt unabhängig
Der schuldenfreie Weg ins Eigenheim – mit Sicherheit und Flexibilität statt finanzieller Belastung.
Was Sie NICHT mehr fürchten müssen:
- ❌ Zinsrisiko
- ❌ Kündigungsrisiko
- ❌ Vollstreckungsrisiko
- ❌ Pfändungsrisiko
- ❌ Insolvenzrisiko
Was Sie stattdessen erhalten:
- ✔ Eine fest kalkulierbare Nutzungspauschale über 15 Jahre
- ✔ Ein unkündbares Wohnverhältnis für 15 Jahre
- ✔ Eine gesicherte Kaufoption über 15 Jahre
Fragen und Antworten zum Optionskaufvertrag
Werde ich als Optionskäufer Eigentümer der Immobilie? ▼
Nein. Als Eigentümer wird in Abteilung I des Grundbuchs Finest eingetragen. Der
Optionskäufer erhält jedoch in Abteilung II:
• eine Auflassungsvormerkung,
• sowie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht (Nießbrauchrecht).
In Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte/Gläubiger) kann zudem eine Besicherung
zugunsten des
Optionskäufers eingetragen werden.
Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sicher? ▼
Ja. Die angestrebte Kaufoption wird durch eine übliche Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs abgesichert. Damit ist für Dritte ersichtlich, dass eine zukünftige Eigentumsübertragung vorgesehen ist. Diese Vormerkung „blockiert“ das Grundbuch in Bezug auf andere Verfügungen. Alle Details zur Auflassung sind in der notariellen Urkunde geregelt.
Ist das eingetragene Nießbrauchrecht sicher? ▼
Ja. Sowohl der Eigennutz als auch die Möglichkeit zur Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sind durch den Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs rechtlich gesichert. Der Optionskäufer gilt somit als alleiniger wirtschaftlich Berechtigter
Spielen Einträge in Wirtschaftsauskunfteien oder der Schufa eine Rolle? ▼
Nein. Finest arbeitet nicht mit Schufa oder Wirtschaftsauskunfteien zusammen. Es
erfolgt weder eine Abfrage
noch eine Meldung.
Grundlage für die Teilnahme ist:
• die Leistung der vereinbarten Vorabzahlung, sowie
• ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit bezüglich der laufenden Nutzungspauschale. Dabei gilt
als Richtwert: Die laufende monatliche Belastung sollte maximal 50% des
Haushaltseinkommens betragen
Was genau ist die Nutzungspauschale? ▼
Die Nutzungspauschale ist das vertraglich vereinbarte Entgelt für das
Nießbrauchrecht – vergleichbar mit
einer „Kaltmiete“. Sie beträgt im Regelfall jährlich 5% der Objektkosten (abzüglich der geleisteten
Optionsprämie). Der Optionskäufer kann die Nutzungspauschale in Prozent reduzieren, wenn er vorab eine
erhöhte Optionsprämie leistet:
15% Optionsprämie – 4,5% Nutzungspauschale p.a.
25% Optionsprämie – 3,5% Nutzungspauschale
p.a.
20% Optionsprämie – 4,0% Nutzungspauschale p.a.
30% Optionsprämie – 3,0% Nutzungspauschale p.a.
Zusätzlich zur Nutzungspauschale trägt der Optionskäufer alle laufenden Kosten rund um das Objekt, wie
sie
üblicherweise Mieter oder Eigentümer betreffen. Dazu gehören:
• umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten,
• Betriebskosten (z.B. Versicherungen, Müll, Abwasser, Grundsteuer etc.),
• sowie alle Verträge, die durch die Eigentümerin abgeschlossen werden müssen (z.B.
Hausverwaltung, Energieversorgung).
Diese Kosten werden dem Optionskäufer direkt weiterberechnet.
Was ist die Optionsprämie? Und was der Optionskaufbonus? ▼
Für das Angebot des Optionskaufvertrags leistet der Optionskäufer zu Beginn in der
Regel eine Vorabzahlung
in Höhe von 10% der Objektkosten als Gegenleistung.
Diese Zahlung wird wie eine Anzahlung betrachtet und im Fall des Erwerbs (Ziehen der Kaufoption)
zuzüglich
eines Optionsbonus auf den Kaufpreis als Nachlass angerechnet.
Optionskaufbonus:
Nach 5 Jahren 25% der Optionsprämie
Jedes Jahr um 25% steigend
Nach 15 Jahren 300% Bonus
Die Optionsprämie sowie der mögliche Bonus wird ausschließlich im Fall des Erwerbs auf den dann
fälligen
Kaufpreis angerechnet. Eine Auszahlung dieses Betrages findet in keinem (anderen)Fall statt.
Was sind die Objektkosten? ▼
Objektkosten umfassen alle Kosten, die im Zusammenhang mit:
• dem Erwerb der Immobilie,
• sowie der Durchführung des Optionskaufvertrags entstehen.
Die Objektkosten dienen der Ermittlung der Optionsprämie sowie der Nutzungspauschale.
Was ist am Ende mein Kaufpreis? ▼
Der Kaufpreis errechnet sich in jedem Jahr wie folgt:
Kaufpreis nach Buchwert minus Optionsprämie plus Bonus minus 50% aller gezahlten Nutzungspauschalen.
Hinzu kommt der Verkaufsaufschlag in Höhe 3,5% der Objektkosten und ggf. nicht gezahlte
Optionsprämien
bzw. spätere Sanierungsmaßnahmen, die die Finest hat finanzieren müssen und die noch nicht vollständig
zurückbezahlt wurden.
Bin ich verpflichtet, die Kaufoption zu ziehen? ▼
Nein, der Optionskäufer ist zu keinem Zeitpunkt verpflichtet, die Kaufoption
auszuüben.
• Frühestens ab Jahr 6 kann die Option einmal jährlich mit Frist gezogen werden.
• Nach 20 Jahren verfällt die Kaufoption endgültig.
Mit Verfall der Option:
• erlischt das Wohn- und Nutzungsrecht,
• der Optionskäufer muss die Immobilie verlassen,
• und es besteht kein Anspruch auf Rückerstattung der geleisteten Zahlungen.
Hat der Optionskäufer eine Kündigungsmöglichkeit? ▼
Ja. Der Optionskäufer kann frühestens nach 5 Jahren das Vertragsverhältnis jederzeit
mit einer Frist von drei
Monaten kündigen und aus dem Objekt ausziehen.
Mit der Kündigung verliert er jedoch:
• das Wohn- und Nutzungsrecht,
• die Kaufoption,
• sowie jegliche Ansprüche auf Rückzahlung der geleisteten Beiträge.
Was geschieht im Todesfall? ▼
Das Kaufangebot im Rahmen des Optionskaufvertrags ist ein vererbliches
Rechtsgeschäft. Die daraus
resultierenden Ansprüche gehen auf die Erben über und können von diesen auch geltend gemacht
werden.
Das Nießbrauchrecht hingegen ist ein höchstpersönliches Recht und nicht automatisch vererbbar. Soll der
Nießbrauch auch im Erbfall erhalten bleiben, muss er zugunsten der Erben neu bestellt und im Grundbuch
eingetragen werden.
Finest sichert im Optionskaufvertrag vertraglich zu, dass eine Neubestellung des Nießbrauchs zugunsten
der
Erben möglich ist.
Wie alt darf ein Wunschobjekt sein? Und ist die Lage entscheidend? ▼
Alle bisher genannten Regelungen gelten für:
• Neubauten,
• sowie Bestandsobjekte, die nicht älter als 15 Jahre sind.
Bei Objekten, die älter als 15 Jahre sind, gilt:
• Alle wesentlichen Gebäudeteile wie Heizung, Elektrik, Leitungen, Dach, Dämmung und
Fenster müssen sich in neuwertigem Zustand befinden oder innerhalb der letzten 15 Jahre
entsprechend erneuert worden sein.
• Ist dies nicht der Fall, sind umfassende Sanierungsmaßnahmen verpflichtend und
ausschließlich durch qualifizierte Fachunternehmen durchzuführen – vergleichbar mit einem
Neubauzustand.
Zusätzlich erforderlich ist in jedem Fall:
• ein neutrales Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen.
Zur Lage:
Das Objekt muss sich im Umkreis von ca. 100 km einer Großstadt befinden. Als Großstadt gilt eine
Stadt mit
mindestens 100.000 Einwohnern. Abweichungen von den genannten Kriterien sind möglich. In diesen Fällen
erstellt Finest ein individuelles Angebot, z.B. mit angepasster Optionsprämie.
Eine Anfrage lohnt sich immer
Wieso gibt es zwei Notarverträge? ▼
In Schritt eins wird die Immobilie durch Finest am Immobilienstandort angekauft. In Schritt zwei – Optionskaufvertrag - erhält der Optionskäufer von Finest das Kaufangebot inkl. Nießbrauchrecht.
Welche Abteilungen gibt es im Grundbuch und wie funktioniert die Rangfolge? ▼
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:
• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Nießbrauch, Wohnrechte)
• Abteilung III: Grundpfandrechte (z.B. Hypotheken, Grundschulden)
Rangfolge innerhalb einer Abteilung: ▼
Bei einer Zwangsversteigerung wird derjenige Gläubiger zuerst ausgezahlt, dessen Eintragung im Rang höher steht.
Rangfolge zwischen Abteilungen: ▼
Auch die Rangfolge zwischen Abteilung II und III kann relevant sein:
• Wenn z.B. ein Wohnrecht in Abteilung II vor einer Grundschuld in Abteilung III eingetragen ist,
bleibt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung bestehen.
• Entscheidend ist jeweils das Datum der Eintragung.
Was passiert bei Zahlungsrückstand des Optionskäufers? ▼
Kommt der Optionskäufer mit drei aufeinanderfolgenden monatlichen Nutzungspauschalen in Verzug, erhält
er eine Mahnung.
Ab Zugang dieser Mahnung hat er eine Frist von 90 Bankarbeitstagen, um den gesamten Rückstand
vollständig auszugleichen.
Erfolgt innerhalb dieser Frist keine vollständige Zahlung, gilt Folgendes:
• Die Kaufoption erlischt, • das Nießbrauchrecht verfällt,
• der Optionskäufer verliert sämtliche Rechte aus dem Vertrag und
• muss das Objekt verlassen.
Kann der Optionskäufer die Immobilie auch "verkaufen"? ▼
Ja, grundsätzlich möglich. Ab dem 6. Jahr der Vertragslaufzeit kann anstelle der Kaufoption auch ein
Verkauf
der Immobilie zugunsten des Optionskäufers erfolgen. Voraussetzung ist jedoch:
• eine vorherige Absprache,
• sowie die wirtschaftliche Prüfung durch Finest, um sicherzustellen, dass der Verkauf für alle
Beteiligten wirtschaftlich sinnvoll ist.
Kann die Kaufoption auf einen Dritten übertragen werden? ▼
Ja, grundsätzlich möglich.
Ab dem 6. Jahr kann die Kaufoption auch auf eine dritte Person übertragen werden. In diesem Fall bedarf
es
der Absprache und Prüfung der Details.
Wie wird bei Neubau oder Sanierung während der Bauzeit mit Nutzungspauschalen verfahren? ▼
Die während der Bau- oder Sanierungsphase entstehenden Nutzungspauschalen werden gesammelt und
gleichmäßig auf die spätere Nutzungsdauer verteilt.
Wichtig:
• Die Laufzeit beginnt erst mit der objektiven Nutzbarkeit der Immobilie (i.d.R. mit Übergabe).
• Bei vorzeitigem Abbruch des Vertrags schuldet der Optionskäufer die anteiligen Pauschalen,
die nicht rückerstattet werden.
Was passiert im Fall einer Insolvenz der Anbieterin (Finest GmbH)? ▼
Selbst im Falle einer Insolvenz der Finest GmbH besteht kein Risiko für den Optionskäufer, denn:
• Alle Objekte sind mit einer Auflassungsvormerkung sowie einem Nießbrauchrecht zugunsten
des Optionskäufers im Grundbuch belastet.
• Der Zugriff durch einen Insolvenzverwalter ist gesetzlich ausgeschlossen, sofern dadurch kein
Vorteil für die Insolvenzmasse entsteht.
• Solange der Optionskäufer seinen vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß nachkommt,
bleiben:
◦ das Wohn- und Nutzungsrecht,
◦ sowie die Kaufoption, uneingeschränkt erhalten und erstrangig vor allen
Drittansprüchen bestehen.
Können Gläubiger des Optionskäufers auf das Objekt zugreifen? ▼
Nein. Gläubiger des Optionskäufers können keine Grundbuch-Eintragungen vornehmen oder Zugriff auf das
Objekt erlangen, da:
• Der Optionskäufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
• Er besitzt lediglich eine Option auf den Erwerb, dokumentiert durch die
Auflassungsvormerkung.
• Eine Kaufoption ist ein persönliches Wahlrecht – sie ist:
◦ nicht pfändbar,
◦ nicht übertragbar ohne Zustimmung,
◦ und nicht einklagbar.
Fazit:
Bis zur tatsächlichen Ausübung der Option (Annahme des Kaufangebots) besteht kein Eigentum, somit
auch
kein Zugriff durch Gläubiger möglich.
Was passiert mit Mieteinnahmen bei Vermietung durch den Optionskäufer? ▼
Falls der Optionskäufer Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielt, wird zum Schutz der
fortlaufenden Zahlungsfähigkeit empfohlen:
• eine Sicherungsabtretung der Mieteinnahmen an die Eigentümerin (Finest),
• mit vorheriger Zustimmung des Mieters.
Diese Maßnahme schützt vor:
• möglichen Pfändungen durch Gläubiger,
• und sichert die Zahlung der Nutzungspauschalen während der Vertragslaufzeit.
Welche Risiken bestehen durch Ausfall der Refinanzierung? ▼
Die Umsetzung des Optionskaufmodells erfordert Kapital zur Objektbeschaffung. Dieses wird durch
sogenanntes Venture Capital bzw. Mezzanine Capital von privaten Investoren bereitgestellt.
• Finest hat hierfür eine stille Beteiligung mit einem Investor im höheren dreistelligen
Millionenbereich gegründet.
• Die Finanzierung erfolgt projektbezogen, d.h. für jedes einzelne Objekt separat –
vorbehaltlich Zustimmung und Auszahlung durch den Investor.
Risiko besteht ausschließlich in der Vorbereitungsphase:
• Vor der tatsächlichen Objektanschaffung kann es zu Verzögerungen oder Absagen durch
Investoren kommen.
• Für einen theoretischen Ausfall der Fremdmittel kann Finest keine Haftung übernehmen.
Nach erfolgter Finanzierung und dem Erwerb der Immobilie gilt jedoch:
• Mit Eintragung der Auflassungsvormerkung und des Nießbrauchrechts zugunsten des
Optionskäufers bestehen keinerlei weitere Risiken.
Steuerrechtliche Hinweise ▼
Theoretisch kann insbesondere dann, wenn es zur Ausübung der Kaufoption kommt, der Eindruck entstehen,
dass dem Optionskäufer ein wirtschaftlicher Vorteil ohne vollumfängliche finanzielle Gegenleistung
gewährt
wurde. Dies könnte nach Einschätzung der Finanzverwaltung zu einer Steuerpflicht führen, etwa in
folgenden
Fällen Kaufpreis unter Buchwert, Anrechnung bereits gezahlter Nutzungspauschalen auf den Kaufpreis und
Gewährung eines Optionsbonus.
Ob eine solche steuerliche Qualifikation durch die Finanzbehörden tatsächlich erfolgt, ist derzeit nicht
prognostizierbar. Auch wenn die Verkäuferin (Finest GmbH) selbst nicht von einer steuerpflichtigen
Zuwendung ausgeht, kann hierzu keine rechtlich verbindliche Aussage getroffen werden. Im ungünstigsten
Fall kann eine solche Bewertung durch die Finanzbehörden dazu führen, dass der Optionskäufer Steuern auf
den erlangten Vermögensvorteil zu entrichten hat – etwa im Rahmen der Schenkungssteuer, der
Einkommensteuer oder einer sonstigen steuerlichen Kategorie.
Der Optionskäufer wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine individuelle steuerliche Beratung
durch
einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht dringend empfohlen wird. Die Finest GmbH übernimmt
in diesem Zusammenhang keine Haftung für steuerliche Folgen des Vertrags oder der Ausübung der
Kaufoption.
Download des Auftrages als komplette Broschüre
Alles Wissenswerte zum Optionskaufvertrag, verständlich erklärt in einem einzigen Dokument.
Unsere Broschüre enthält detaillierte Informationen über:
- Den Ablauf eines Immobilien-Optionskaufs
- Die Vorteile des Nießbrauchrechts
- Finanzielle Beispiele & Rechenmodelle
- Alle Fragen & Antworten für Interessenten
Finest GmbH
Lachenwörthsweg 21, D-63500 Seligenstadt, Deutschland.
E-Mail: info@finestgmbh.de
Geschäftsführung: Kerstin Shahin
Telefon:
+49(0)155-63664398