Immobilien-Optionskauf
Mehr als nur ein alternatives Wohnkonzept
Sie haben keine konkrete Vorstellung, was sich hinter einem Immobilien-Optionskauf verbirgt? Dann werden wir Sie hierüber informieren. Doch eines vorneweg:
Der Optionskauf bietet Ihnen wie kein anderes Wohnmodell FREIHEIT, SICHERHEIT und FLEXIBILITÄT – und das alles völlig risikolos.
- Umschuldung und Raus aus Schulden
- Wunschimmobilie realisieren ohne Bonitätsprüfung
- Nur 10% Einsatz vom Kaufpreis
- Eigentumserwerb in 15 Jahren
- Feste Nutzungspauschale & uneingeschränktes Wohnrecht
Erfahrung
im Immobilienbereich
Wohnsituation – Mieter
In Deutschland dominieren zwei Wohnmodelle: Miete und Eigentum. Beide haben spezifische Vor- und Nachteile.
Als Mieter lebt man dauerhaft in der Unsicherheit, dass der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf oder einem Eigentümerwechsel kündigen kann. Selbst vertraglich vereinbarte Laufzeiten bieten keinen dauerhaften Schutz.
Hinzu kommt das Risiko stetig steigender Mieten – besonders problematisch im Alter, wenn die eigenen Einnahmen sinken.
Letztlich finanziert der Mieter mit seinen Zahlungen das Eigentum eines Dritten. Während der Vermieter Vermögen aufbaut, zahlt der Mieter für ein Zuhause, das ihm nie gehören wird – und schafft damit Wert für jemand anderen.
| Nachteile als Mieter | Vorteile als Mieter |
|---|---|
| Unsicheres Mietverhältnis | Flexibilität |
| Steigende Miete | |
| Kein Vermögensaufbau |
Wohnsituation – Eigentümer
Zur Verwirklichung von Wohneigentum wird vom Eigentümer häufig ein Darlehen aufgenommen – verbunden mit erheblichen Risiken...
| Nachteile als Eigentümer | Vorteile als Eigentümer |
|---|---|
| Gefahr einer Zinserhöhung | Vermögensbildung |
| Gefahr von Zwangsmaßnahmen | |
| Unflexibel |
Die Lösung
Die ideale Wohnsituation vereint die Vorteile von Miete und Eigentum: ein sicheres, unkündbares Wohnverhältnis, keine Mieterhöhungen oder Zinsrisiken, Vermögensaufbau statt Schulden, Schutz vor Zwangsmaßnahmen sowie maximale Flexibilität.
Ein solches Konzept ist jedoch nur ohne klassische Bankfinanzierung möglich. Denn Darlehensverträge bergen immer Risiken – besonders bei langen Laufzeiten über Jahrzehnte. Lebensveränderungen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit können den Traum vom Eigenheim in einen finanziellen Albtraum verwandeln, bis hin zur Privatinsolvenz.
Rechtlich gesehen liegt die Kontrolle über die Immobilie nicht beim Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs, sondern in den Einschränkungen/Rechten sowie den Gläubigern, die in Abteilungen II und III mit Pfandrechten abgesichert sind. Die Bank ist also geschützt – der Kunde trägt das volle Risiko.
Darlehensverträge sichern fast ausschließlich die Interessen der Bank. Im Ernstfall ist sie durch Grundpfandrechte abgesichert und kann jederzeit vollstrecken. Der Eigentümer hingegen steht oft allein da – rechtlich, finanziell und sozial. Letztlich könnte man überspitzt sagen: Wäre die Bank gleich als Eigentümer eingetragen, wäre der Ausgang für den Kreditnehmer oft weniger katastrophal.
Schuldenfrei ins Eigenheim
Unsere Lösung ermöglicht eine sichere und flexible Wohnform – ohne Kredit, ohne Schulden. Kunden wählen ihre Wunschimmobilie, wir kaufen sie. Sämtliche Kauf- und Nebenkosten übernehmen wir.
Der Kunde erhält ein unkündbares Nutzungsrecht für 15 Jahre, verlängerbar um 5 weitere. Danach kann die Immobilie zum fixierten Preis erworben werden – gesichert durch eine notariell eingetragene Kaufoption im Grundbuch (Abteilung II).
Ihre Vorteile:
- Kein Bankkredit notwendig
- Vermögensaufbau durch Wertsteigerung
- Vollständiger Schutz vor Pfändung
- Notarielle Sicherheit
- Maximale Flexibilität
Fazit:
- ✔ Besitzer statt Eigentümer
- ✔ Schuldenfrei statt Schuldenfalle
- ✔ Vermögensaufbau statt Schuldenabbau
Schuldenfrei ins Eigenheim – ganz ohne Finanzierung
Klassische Immobilienkredite bergen Risiken: Zahlungsausfälle können Zwangsmaßnahmen und sogar Privatinsolvenz nach sich ziehen. Nach Ablauf der Zinsbindung droht bei schlechter Bonität die Kreditkündigung – Banken prüfen heute strenger denn je.
Zudem ermöglicht der Eintrag als Eigentümer im Grundbuch Gläubigern direkten Zugriff auf die Immobilie.
Unsere Lösung: Eigenheim ohne Kredit – durch eine gesicherte Kaufoption.
- Wunschimmobilie ohne Finanzierung realisieren
- Flexibel bei beruflichen oder familiären Veränderungen
- Jederzeit mit dreimonatiger Frist kündbar
- Kein Verkaufsdruck bei Auszug
- Kein Risiko durch Pfändung oder Vollstreckung
Fazit:
Sicherheit, Flexibilität und Eigentum – ganz ohne Schulden.
Das Angebot
- Sie wählen Ihre Wunschimmobilie – wir erwerben sie inklusive aller Kaufnebenkosten.
- Sie erhalten einen notariellen Optionskaufvertrag mit jährlicher Kaufmöglichkeit über 15 Jahre zum festgelegten Preis (10% Einstieg analog Eigenkapital).
- Für das Wohn-/Nutzungsrecht zahlen Sie 4% jährlich der 90%igen Objektkosten als Nutzungspauschale.
Ihre Vorteile auf einen Blick:
- Planungssicherheit durch feste Nutzungspauschale
- Keine Kündigung während der Nutzungsdauer
- Jederzeitiger Kauf innerhalb von 15 Jahren möglich
- Anrechnung aller Zahlungen auf den Kaufpreis
- Vollständiger Schutz vor Pfändung & Insolvenzrisiken
Zusammengefasst:
Maximale Sicherheit und Transparenz – ohne Bank, ohne Schulden, mit klarer Perspektive zum Eigentum.
Mögliche Szenarien im Überblick
So kann es verlaufen – vom idealen Weg bis zum Ausstieg.
❌ Schlimmster Fall – Vertragsaufgabe / Ausstieg
Bei Nichtzahlung der Nutzungspauschale:
- Verlust der Kaufoption
- Verlust des Wohn-/Nutzungsrechts
- Verlust aller geleisteten Zahlungen
✅ Regulärer Ablauf – Vertragserfüllung
So funktioniert der reguläre Weg zum Eigentum:
- 10% Einstieg für Optionskaufvertrag
- 15 Jahre Nutzungspauschale (4% jährlich auf 90%)
- Jährliche Tilgungsansparung von 1% möglich
- Flexibler Erwerb auch ohne Ansparung möglich
- Sämtliche Zahlungen werden auf Kaufpreis angerechnet
- Option kann jährlich gezogen oder auch verfallen gelassen werden
📊 Beispielrechnung – Objektpreis 500.000 €
| Anschaffungskosten der Immobilie | |
|---|---|
| Objektpreis | 500.000 € |
| Grunderwerbsteuer (4,5%) | 22.500 € |
| Maklercourtage (3 % zzgl. MwSt.) | 17.850 € |
| Notarkosten | 7.500 € |
| Zwischensumme | 547.850 € |
| Kosten für den Optionskaufvertrag | |
|---|---|
| Konzeptgebühr Finest | 17.850 € |
| Notarkosten | 7.500 € |
| Zwischensumme | 25.350 € |
| Gesamtkosten des Objekts: | 573.200 € |
| Zahlungen durch Optionskäufer | |
|---|---|
| 10% Optionskaufpreis | 57.320 € |
| Laufende Nutzungspauschale (4% p.a.) | 20.635 € |
| Jährliche Ansparung (1%) | 5.158 € |
| Gesamteinsatz nach 15 Jahren: | 444.215 € |
Fazit: Gesamteinsatz: 444.215 € für ein Objekt mit 573.200 € – entspricht nur 77,5% der Objektkosten.
📋 Nutzungspauschalen – Konditionen im Überblick
Einmalige Optionskaufgebühr: 10 % der Objektkosten
Monatliche Nutzungspauschale: 4 % p.a. auf 90 % der Objektkosten
| Einmalige Optionskaufgebühr | Nutzungspauschale p.a. |
|---|---|
| 15 % | 3,5 % |
| 20 % | 3,0 % |
| 25 % | 2,5 % |
| 30 % | 2,0 % |
Hinweis: Die Nutzungspauschale bleibt über die gesamte Laufzeit konstant – für maximale Planungssicherheit.
📈 Kaufpreis bei vorzeitigem Erwerb
| Jahr | Kaufpreis (% der Objektkosten) |
|---|---|
| Nach 5 bis 9 Jahren | 120 % |
| Nach 10 bis 14 Jahren | 110 % |
| Nach 15 Jahren | 100 % |
Abzug: Von diesem Kaufpreis werden alle bereits geleisteten Zahlungen abgezogen.
Gut zu wissen – Alternative Tilgungsoption
Der Optionskäufer kann jährlich – jeweils zum Ausgangsmonat – 1 % der Objektkosten (bezogen auf 90 % des Kaufpreises) gemäß den Vorgaben der Gesellschaft ansparen und selbst verwalten.
Der einfache Nachweis dieser jährlichen Ansparungen garantiert nach 15 Jahren die vollständige Tilgung des Kaufpreises – unabhängig von Wertschwankungen.
Liegt der Gegenwert des angesparten Kapitals über der erforderlichen Tilgungssumme (Tilgungssumme = 100 % Ansparsumme), verbleibt der überschüssige Betrag beim Optionskäufer.
Vergleich der Wohnsituationen
| Kriterium | Eigentümer | Mieter | Optionskäufer |
|---|---|---|---|
| Kündigungsrisiko | ✔ | - | ✔ |
| Vollstreckungsrisiko | - | ✔ | ✔ |
| Pfändungsrisiko | - | ✔ | ✔ |
| Insolvenzrisiko | - | ✔ | ✔ |
| Kostenrisiko (Zinsen/Miete) | - | - | ✔ |
| Vermögensaufbau | ✔ | - | ✔ |
| Flexibilität | - | ✔ | ✔ |
| Grundbucheintrag | ✔ | - | ✔ |
✔ Grüner Haken bedeutet, Problem positiv gelöst.
Übrigens
- Der Optionskäufer kann frei zwischen Haus oder Wohnung in Deutschland wählen.
- Zulässig sind nur Privatimmobilien (max. 20 % Gewerbeanteil) in bis zu 50 km Entfernung von Großstädten (>100.000 Einwohner).
- Das Objekt darf höchstens 15 Jahre alt sein; ansonsten sind Sanierungen notwendig.
- Bei Bestandsimmobilien ist ein neutrales Gutachten (max. 6 Monate alt) erforderlich.
- Der Objektwert darf 2 Mio. € nicht überschreiten.
- Mehrere Objekte möglich, z. B. für Kapitalanleger (fremdvermietete Immobilien).
- Auch Umfinanzierungen bestehender Objekte sind möglich.
Last but not least – Sicherung bestehender Immobilien
Wir unterstützen Sie auch bei bereits finanzierten Objekten und der Ablösung bestehender Kredite. Reichen Sie ein aktuelles Wertgutachten ein und teilen Sie uns Ihren Darlehensbedarf mit.
Wir übernehmen Ihre Immobilie und schließen gleichzeitig einen Optionskaufvertrag mit Ihnen ab. Alle bestehenden Grundschulden werden abgelöst – Sie sind schuldenfrei und sichern sich neue finanzielle Freiheit. Zwangsmaßnahmen gehören der Vergangenheit an.
Zusätzlich: Sie erhalten eine Kaufoption und ein uneingeschränktes Wohn- und Nutzungsrecht.
Ab jetzt unabhängig
Der schuldenfreie Weg ins Eigenheim – mit Sicherheit und Flexibilität statt finanzieller Belastung.
Was Sie NICHT mehr fürchten müssen:
- ❌ Zinsrisiko
- ❌ Kündigungsrisiko
- ❌ Vollstreckungsrisiko
- ❌ Pfändungsrisiko
- ❌ Insolvenzrisiko
Was Sie stattdessen erhalten:
- ✔ Eine fest kalkulierbare Nutzungspauschale über 15 Jahre
- ✔ Ein unkündbares Wohnverhältnis für 15 Jahre
- ✔ Eine gesicherte Kaufoption über 15 Jahre
Fragen und Antworten zum Optionskaufvertrag
Werde ich als Optionskäufer Eigentümer der Immobilie? ▼
Nein. Als Eigentümer wird in Abteilung I des Grundbuchs Finest eingetragen. Der
Optionskäufer erhält jedoch in Abteilung II:
• eine Auflassungsvormerkung,
• sowie ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht (Nießbrauchrecht).
In Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte/Gläubiger) kann zudem eine Besicherung
zugunsten des
Optionskäufers eingetragen werden.
Ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sicher? ▼
Ja. Die angestrebte Kaufoption wird durch eine übliche Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs abgesichert. Damit ist für Dritte ersichtlich, dass eine zukünftige Eigentumsübertragung vorgesehen ist. Diese Vormerkung „blockiert“ das Grundbuch in Bezug auf andere Verfügungen. Alle Details zur Auflassung sind in der notariellen Urkunde geregelt.
Ist das eingetragene Nießbrauchrecht sicher? ▼
Ja. Sowohl der Eigennutz als auch die Möglichkeit zur Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sind durch den Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs rechtlich gesichert. Der Optionskäufer gilt somit als alleiniger wirtschaftlich Berechtigter
Spielen Einträge in Wirtschaftsauskunfteien oder der Schufa eine Rolle? ▼
Nein. Finest arbeitet nicht mit Schufa oder Wirtschaftsauskunfteien zusammen. Es
erfolgt weder eine Abfrage
noch eine Meldung.
Grundlage für die Teilnahme ist:
• die Leistung der vereinbarten Vorabzahlung, sowie
• ein Nachweis der Zahlungsfähigkeit bezüglich der laufenden Nutzungspauschale. Dabei gilt
als Richtwert: Die laufende monatliche Belastung sollte maximal 50% des
Haushaltseinkommens betragen
Was genau ist die Nutzungspauschale? ▼
Die Nutzungspauschale ist das vertraglich vereinbarte Entgelt für das
Nießbrauchrecht – vergleichbar mit
einer „Kaltmiete“. Sie beträgt im Regelfall jährlich 5% der Objektkosten (abzüglich der geleisteten
Optionsprämie). Der Optionskäufer kann die Nutzungspauschale in Prozent reduzieren, wenn er vorab eine
erhöhte Optionsprämie leistet:
15% Optionsprämie – 4,5% Nutzungspauschale p.a.
25% Optionsprämie – 3,5% Nutzungspauschale
p.a.
20% Optionsprämie – 4,0% Nutzungspauschale p.a.
30% Optionsprämie – 3,0% Nutzungspauschale p.a.
Zusätzlich zur Nutzungspauschale trägt der Optionskäufer alle laufenden Kosten rund um das Objekt, wie
sie
üblicherweise Mieter oder Eigentümer betreffen. Dazu gehören:
• umlagefähige und nicht umlagefähige Nebenkosten,
• Betriebskosten (z.B. Versicherungen, Müll, Abwasser, Grundsteuer etc.),
• sowie alle Verträge, die durch die Eigentümerin abgeschlossen werden müssen (z.B.
Hausverwaltung, Energieversorgung).
Diese Kosten werden dem Optionskäufer direkt weiterberechnet.
Was ist die Optionsprämie? Und was der Optionskaufbonus? ▼
Für das Angebot des Optionskaufvertrags leistet der Optionskäufer zu Beginn in der
Regel eine Vorabzahlung
in Höhe von 10% der Objektkosten als Gegenleistung.
Diese Zahlung wird wie eine Anzahlung betrachtet und im Fall des Erwerbs (Ziehen der Kaufoption)
zuzüglich
eines Optionsbonus auf den Kaufpreis als Nachlass angerechnet.
Optionskaufbonus:
Nach 5 Jahren 25% der Optionsprämie
Jedes Jahr um 25% steigend
Nach 15 Jahren 300% Bonus
Die Optionsprämie sowie der mögliche Bonus wird ausschließlich im Fall des Erwerbs auf den dann
fälligen
Kaufpreis angerechnet. Eine Auszahlung dieses Betrages findet in keinem (anderen)Fall statt.
Was sind die Objektkosten? ▼
Objektkosten umfassen alle Kosten, die im Zusammenhang mit:
• dem Erwerb der Immobilie,
• sowie der Durchführung des Optionskaufvertrags entstehen.
Die Objektkosten dienen der Ermittlung der Optionsprämie sowie der Nutzungspauschale.
Was ist am Ende mein Kaufpreis? ▼
Der Kaufpreis errechnet sich in jedem Jahr wie folgt:
Kaufpreis nach Buchwert minus Optionsprämie plus Bonus minus 50% aller gezahlten Nutzungspauschalen.
Hinzu kommt der Verkaufsaufschlag in Höhe 3,5% der Objektkosten und ggf. nicht gezahlte
Optionsprämien
bzw. spätere Sanierungsmaßnahmen, die die Finest hat finanzieren müssen und die noch nicht vollständig
zurückbezahlt wurden.
Bin ich verpflichtet, die Kaufoption zu ziehen? ▼
Nein, der Optionskäufer ist zu keinem Zeitpunkt verpflichtet, die Kaufoption
auszuüben.
• Frühestens ab Jahr 6 kann die Option einmal jährlich mit Frist gezogen werden.
• Nach 20 Jahren verfällt die Kaufoption endgültig.
Mit Verfall der Option:
• erlischt das Wohn- und Nutzungsrecht,
• der Optionskäufer muss die Immobilie verlassen,
• und es besteht kein Anspruch auf Rückerstattung der geleisteten Zahlungen.
Hat der Optionskäufer eine Kündigungsmöglichkeit? ▼
Ja. Der Optionskäufer kann frühestens nach 5 Jahren das Vertragsverhältnis jederzeit
mit einer Frist von drei
Monaten kündigen und aus dem Objekt ausziehen.
Mit der Kündigung verliert er jedoch:
• das Wohn- und Nutzungsrecht,
• die Kaufoption,
• sowie jegliche Ansprüche auf Rückzahlung der geleisteten Beiträge.
Was geschieht im Todesfall? ▼
Das Kaufangebot im Rahmen des Optionskaufvertrags ist ein vererbliches
Rechtsgeschäft. Die daraus
resultierenden Ansprüche gehen auf die Erben über und können von diesen auch geltend gemacht
werden.
Das Nießbrauchrecht hingegen ist ein höchstpersönliches Recht und nicht automatisch vererbbar. Soll der
Nießbrauch auch im Erbfall erhalten bleiben, muss er zugunsten der Erben neu bestellt und im Grundbuch
eingetragen werden.
Finest sichert im Optionskaufvertrag vertraglich zu, dass eine Neubestellung des Nießbrauchs zugunsten
der
Erben möglich ist.
Wie alt darf ein Wunschobjekt sein? Und ist die Lage entscheidend? ▼
Alle bisher genannten Regelungen gelten für:
• Neubauten,
• sowie Bestandsobjekte, die nicht älter als 15 Jahre sind.
Bei Objekten, die älter als 15 Jahre sind, gilt:
• Alle wesentlichen Gebäudeteile wie Heizung, Elektrik, Leitungen, Dach, Dämmung und
Fenster müssen sich in neuwertigem Zustand befinden oder innerhalb der letzten 15 Jahre
entsprechend erneuert worden sein.
• Ist dies nicht der Fall, sind umfassende Sanierungsmaßnahmen verpflichtend und
ausschließlich durch qualifizierte Fachunternehmen durchzuführen – vergleichbar mit einem
Neubauzustand.
Zusätzlich erforderlich ist in jedem Fall:
• ein neutrales Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen.
Zur Lage:
Das Objekt muss sich im Umkreis von ca. 100 km einer Großstadt befinden. Als Großstadt gilt eine
Stadt mit
mindestens 100.000 Einwohnern. Abweichungen von den genannten Kriterien sind möglich. In diesen Fällen
erstellt Finest ein individuelles Angebot, z.B. mit angepasster Optionsprämie.
Eine Anfrage lohnt sich immer
Wieso gibt es zwei Notarverträge? ▼
In Schritt eins wird die Immobilie durch Finest am Immobilienstandort angekauft. In Schritt zwei – Optionskaufvertrag - erhält der Optionskäufer von Finest das Kaufangebot inkl. Nießbrauchrecht.
Welche Abteilungen gibt es im Grundbuch und wie funktioniert die Rangfolge? ▼
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert:
• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Nießbrauch, Wohnrechte)
• Abteilung III: Grundpfandrechte (z.B. Hypotheken, Grundschulden)
Rangfolge innerhalb einer Abteilung: ▼
Bei einer Zwangsversteigerung wird derjenige Gläubiger zuerst ausgezahlt, dessen Eintragung im Rang höher steht.
Rangfolge zwischen Abteilungen: ▼
Auch die Rangfolge zwischen Abteilung II und III kann relevant sein:
• Wenn z.B. ein Wohnrecht in Abteilung II vor einer Grundschuld in Abteilung III eingetragen ist,
bleibt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung bestehen.
• Entscheidend ist jeweils das Datum der Eintragung.
Was passiert bei Zahlungsrückstand des Optionskäufers? ▼
Kommt der Optionskäufer mit drei aufeinanderfolgenden monatlichen Nutzungspauschalen in Verzug, erhält
er eine Mahnung.
Ab Zugang dieser Mahnung hat er eine Frist von 90 Bankarbeitstagen, um den gesamten Rückstand
vollständig auszugleichen.
Erfolgt innerhalb dieser Frist keine vollständige Zahlung, gilt Folgendes:
• Die Kaufoption erlischt, • das Nießbrauchrecht verfällt,
• der Optionskäufer verliert sämtliche Rechte aus dem Vertrag und
• muss das Objekt verlassen.
Kann der Optionskäufer die Immobilie auch "verkaufen"? ▼
Ja, grundsätzlich möglich. Ab dem 6. Jahr der Vertragslaufzeit kann anstelle der Kaufoption auch ein
Verkauf
der Immobilie zugunsten des Optionskäufers erfolgen. Voraussetzung ist jedoch:
• eine vorherige Absprache,
• sowie die wirtschaftliche Prüfung durch Finest, um sicherzustellen, dass der Verkauf für alle
Beteiligten wirtschaftlich sinnvoll ist.
Kann die Kaufoption auf einen Dritten übertragen werden? ▼
Ja, grundsätzlich möglich.
Ab dem 6. Jahr kann die Kaufoption auch auf eine dritte Person übertragen werden. In diesem Fall bedarf
es
der Absprache und Prüfung der Details.
Wie wird bei Neubau oder Sanierung während der Bauzeit mit Nutzungspauschalen verfahren? ▼
Die während der Bau- oder Sanierungsphase entstehenden Nutzungspauschalen werden gesammelt und
gleichmäßig auf die spätere Nutzungsdauer verteilt.
Wichtig:
• Die Laufzeit beginnt erst mit der objektiven Nutzbarkeit der Immobilie (i.d.R. mit Übergabe).
• Bei vorzeitigem Abbruch des Vertrags schuldet der Optionskäufer die anteiligen Pauschalen,
die nicht rückerstattet werden.
Was passiert im Fall einer Insolvenz der Anbieterin (Finest GmbH)? ▼
Selbst im Falle einer Insolvenz der Finest GmbH besteht kein Risiko für den Optionskäufer, denn:
• Alle Objekte sind mit einer Auflassungsvormerkung sowie einem Nießbrauchrecht zugunsten
des Optionskäufers im Grundbuch belastet.
• Der Zugriff durch einen Insolvenzverwalter ist gesetzlich ausgeschlossen, sofern dadurch kein
Vorteil für die Insolvenzmasse entsteht.
• Solange der Optionskäufer seinen vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß nachkommt,
bleiben:
◦ das Wohn- und Nutzungsrecht,
◦ sowie die Kaufoption, uneingeschränkt erhalten und erstrangig vor allen
Drittansprüchen bestehen.
Können Gläubiger des Optionskäufers auf das Objekt zugreifen? ▼
Nein. Gläubiger des Optionskäufers können keine Grundbuch-Eintragungen vornehmen oder Zugriff auf das
Objekt erlangen, da:
• Der Optionskäufer nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
• Er besitzt lediglich eine Option auf den Erwerb, dokumentiert durch die
Auflassungsvormerkung.
• Eine Kaufoption ist ein persönliches Wahlrecht – sie ist:
◦ nicht pfändbar,
◦ nicht übertragbar ohne Zustimmung,
◦ und nicht einklagbar.
Fazit:
Bis zur tatsächlichen Ausübung der Option (Annahme des Kaufangebots) besteht kein Eigentum, somit
auch
kein Zugriff durch Gläubiger möglich.
Was passiert mit Mieteinnahmen bei Vermietung durch den Optionskäufer? ▼
Falls der Optionskäufer Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielt, wird zum Schutz der
fortlaufenden Zahlungsfähigkeit empfohlen:
• eine Sicherungsabtretung der Mieteinnahmen an die Eigentümerin (Finest),
• mit vorheriger Zustimmung des Mieters.
Diese Maßnahme schützt vor:
• möglichen Pfändungen durch Gläubiger,
• und sichert die Zahlung der Nutzungspauschalen während der Vertragslaufzeit.
Welche Risiken bestehen durch Ausfall der Refinanzierung? ▼
Die Umsetzung des Optionskaufmodells erfordert Kapital zur Objektbeschaffung. Dieses wird durch
sogenanntes Venture Capital bzw. Mezzanine Capital von privaten Investoren bereitgestellt.
• Finest hat hierfür eine stille Beteiligung mit einem Investor im höheren dreistelligen
Millionenbereich gegründet.
• Die Finanzierung erfolgt projektbezogen, d.h. für jedes einzelne Objekt separat –
vorbehaltlich Zustimmung und Auszahlung durch den Investor.
Risiko besteht ausschließlich in der Vorbereitungsphase:
• Vor der tatsächlichen Objektanschaffung kann es zu Verzögerungen oder Absagen durch
Investoren kommen.
• Für einen theoretischen Ausfall der Fremdmittel kann Finest keine Haftung übernehmen.
Nach erfolgter Finanzierung und dem Erwerb der Immobilie gilt jedoch:
• Mit Eintragung der Auflassungsvormerkung und des Nießbrauchrechts zugunsten des
Optionskäufers bestehen keinerlei weitere Risiken.
Steuerrechtliche Hinweise ▼
Theoretisch kann insbesondere dann, wenn es zur Ausübung der Kaufoption kommt, der Eindruck entstehen,
dass dem Optionskäufer ein wirtschaftlicher Vorteil ohne vollumfängliche finanzielle Gegenleistung
gewährt
wurde. Dies könnte nach Einschätzung der Finanzverwaltung zu einer Steuerpflicht führen, etwa in
folgenden
Fällen Kaufpreis unter Buchwert, Anrechnung bereits gezahlter Nutzungspauschalen auf den Kaufpreis und
Gewährung eines Optionsbonus.
Ob eine solche steuerliche Qualifikation durch die Finanzbehörden tatsächlich erfolgt, ist derzeit nicht
prognostizierbar. Auch wenn die Verkäuferin (Finest GmbH) selbst nicht von einer steuerpflichtigen
Zuwendung ausgeht, kann hierzu keine rechtlich verbindliche Aussage getroffen werden. Im ungünstigsten
Fall kann eine solche Bewertung durch die Finanzbehörden dazu führen, dass der Optionskäufer Steuern auf
den erlangten Vermögensvorteil zu entrichten hat – etwa im Rahmen der Schenkungssteuer, der
Einkommensteuer oder einer sonstigen steuerlichen Kategorie.
Der Optionskäufer wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine individuelle steuerliche Beratung
durch
einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht dringend empfohlen wird. Die Finest GmbH übernimmt
in diesem Zusammenhang keine Haftung für steuerliche Folgen des Vertrags oder der Ausübung der
Kaufoption.
Download des Auftrages als komplette Broschüre
Alles Wissenswerte zum Optionskaufvertrag, verständlich erklärt in einem einzigen Dokument.
Unsere Broschüre enthält detaillierte Informationen über:
- Den Ablauf eines Immobilien-Optionskaufs
- Die Vorteile des Nießbrauchrechts
- Finanzielle Beispiele & Rechenmodelle
- Alle Fragen & Antworten für Interessenten
Finest GmbH
Lachenwörthsweg 21, D-63500 Seligenstadt, Deutschland.
E-Mail: info@finestgmbh.de
Geschäftsführung: Kerstin Shahin
Telefon:
+49(0)155-63664398